6月份，杭州（含富阳不含临安）二手房以4900多套的成交量画上句点。较5月份约7000套的成交量跌去了2000套，跌幅约29.8%。

总体来看，今年上半年杭州二手房成交是高于去年的。2023年上半年，杭州二手房成交量为39162套（数据来源：手边买房），远高于去年上半年的约2.62万套，同比涨幅约49.5%。

(资料图)

回头看，今年上半年的杭州二手房市场，整体走出了先扬后抑态势。

1月份低迷开局，春节后复工的2月份，需求集中释放，成交量反弹上升，直接奠定了3月份成交量“破万套”的局面。

自3月份“破万套”后，杭州的二手房成交量开始下降，4月份回落至7000多套，5月份继续微跌，6月份下降态势继续，最终成交量不足5000套，市场略显“乏力”。

有小区半年卖了287套，

“刚需大盘”霸占成交TOP榜

据我爱我家数据统计，过去半年，杭州二手住宅成交TOP20，主要被杭州十区的“超级大盘”承包，除此之外，也有交付不足1年的次新小区冲入榜单。

广厦天都城以287套的成交量“一骑绝尘”，牢牢占据半年度榜首，套均成交面积约110㎡，成交均价约19409元/㎡。

高成交量背后的原因是这个“超级大盘”数不尽的组团，和“天量”的挂牌。

2000年左右，广厦天都城开始了漫长的开发路程，在楼市起伏中成长为星桥板块的刚需大盘，占地7000余亩，总体量约480万㎡，光是组团就有近20个。有以“天”字命名的天河苑、天湖苑、天泉苑等，也有爱丽山庄、温莎花园这类“欧式风情”命名的组团，我们最熟悉的莫过于曾经的“万人摇”滨沁公寓、沁源公寓。

查询透明售房网数据，广厦天都城10多个组团二手房挂牌总量已超过1500套。其中滨沁、沁源两个组团分别有163套、113套二手房挂牌，天河苑更是高达199套，挂牌量最少的温莎花园组团也有40套二手房在售。

据星桥板块中介介绍，广厦天都城因为开发周期长，房龄跨度大，户型包容性，深受刚需的喜爱。不过，尽管成交量大，也不能阻挡各组团房东们“以价换量”的现实情况。

“相比大起大落的‘网红’板块，星桥的二手房价格其实相对稳定，房东们的心态也都比较平。大部分挂牌的房东出售需求也都比较迫切，所以议价空间也会比较大。”中介小吴说。

除了广厦天都城，翡翠城、西溪山庄、保利东湾、金地自在城、都市阳光、杨柳郡园等等，都是多个组团组成的“超级大盘”，单盘总户数超过3000户。

以西溪山庄为例，它就是我们熟知的绿城桃源小镇，整盘共16个组团，每个组团又单独成苑，各自成区，总房源套数达7000多套，涵盖高层、洋房、别墅等产品，目前共有1000多套房源挂牌出售。

相比这些挂牌量动辄千套的大盘，臻城幸福里、绿野花语苑等这类新近交付的小区，则凭借其产品的特殊性，也在楼市中博得了一席之地。

臻城幸福里总户数2431户，去年9月份交付，透明售房网数据显示，目前共有184套房源挂牌，上半年，臻城幸福里共成交了89套二手房源，套均成交面积约107㎡，成交均价约33043元/㎡。

勾庄一带的中介小何告诉我们，幸福里交付后，就成了板块的“扛把子”，吸走了区域里大部分购买力，“最多的月份幸福里卖了30几套，价格也是勾庄的第一梯队，成交价大概3.8万元/㎡。”

“交付潮”进一步对二手房市场增压

杭州二手房市场成交“疲软”之下，还面临着“巨量”的挂牌和交付。

目前，据“杭房数据”统计，杭州二手房挂牌量在28.09万套，突破了28万套大关。

如果以上半年月均6500套的成交量来计算，这28万套，需要43个月才能去化掉。

同时，“交付潮”已经到来。据有关媒体统计，今年上半年杭州已交付和待交付的楼盘有61个，涉及房源近6万套。最高的是萧山区，共有16盘超1.5万套房源；其次是临安、临平区，交付房源均超1万套。

宁围、丰收湖、青山湖科技城等板块内，同期就有多个项目交付，陆续交付过后，板块内的二手房压力会增加不少，同时，市中心“老破小”的去化也将增压，成交占比或将进一步下跌。我爱我家数据统计，今年上半年，杭州小面积房源成交缩量，60㎡以下房源同比下滑5.65%，下跌趋势明显。

究其原因，老破小虽占据低总价、好地段的优势，但考虑到未来家庭人口会变多，显然居住空间、品质均不能得到保证，在价格泡沫进一步被挤压的情况下，越来越多的刚需置业更愿意选择面积大一点、能一步到位的产品。

另一方面，随着城市骨架的扩展，多条地铁线路的开通，区域间的壁垒被打破，带动外围区域置业热度不断上升，而新一代购房者又偏年轻化，相同的总价，使得越来越多的年轻人更愿意往外围购置面积更大的次新房。

报告显示，随着未来新房交付量越来越多，购房区域也将逐渐向外围继续拓展。

房东挂牌积极性连续下降

目前，杭州的二手房市场依旧是“以价换量”，但杭报房产也关注到，最近，房东们“撤退”的脚步似乎明显了起来。

有房东选择在平台下架自己挂牌的二手房。

“太卑微了，别跟自己过不去，不卖了！”

有房东直言：“房子好不容易卖出去，但我却高兴不起来。”

随着二季度市场成交热度的回落，买房那个市场下，有房东被逼成了“全案营销”高手，还有房东为了增加房源曝光度，给中介买水发红包等等，也有房东在一来一回的买卖博弈下，“心态崩了”。

数据显示，房东们挂牌的积极性在缓慢下降。4月份新增挂牌环比下降18%左右，5月环比下降5%，6月份则再度环比下降了19%。

从挂牌量上的变化可以看出已经有一部分房东随着观望情绪的增加，挂牌积极性在下降。可以预见接下来若市场议价空间持续扩大，不排除不少房东或将选择撤回挂牌，甚至更愿意等到价格合适的时候再进行出售。

小言手里就有几个这样的客户。“其实他们挂的价格都挺公道的，但是客户就是要压价，好几个房东都让我近期不要跟他打电话了，有的直接撤销了挂牌。”小言说。

进入下半年，一般来说，三季度是楼市整个年度中最为平淡的时期，有业内人士预测，杭州二手房月成交不排除可能会继续下跌的可能，市场依然存在极大的不确定性。2023年的楼市下半场究竟会走出一条怎样的曲线，这是值得持续关注的。